Sammendrag: Det blir ikke nye punkter i vedtektene om vedlikeholdsansvar for felles installasjoner og privatfinansierte installasjoner som balkonger. Borettslagsloven er sammen med rettspraksis (hvordan det dømmes i rettssaker på området) tydelig nok når det gjelder vedlikeholdsansvar. Styret trekker altså forslaget det skulle stemmes over på en ny generalforsamling. Det er heller ikke mulig å endre fordelingsnøkkelen for at beboere med flere uteplasser skal betale mer i felleskostnader.

Vi har bedt Usbls jurister vurdere om det er nødvendig eller fordelaktig å spesifisere vedlikeholdsansvaret for borettslagets felles bygningsmasse og andelseiernes uteplasser i vedtektene.

Usbls og styrets vurdering er at det ikke er nødvendig eller formålstjenlig, slik at det ikke blir avstemning om å legge til nye punkter i vedtektene (ref. innkalling til generalforsamling, punkt...).

Styret og Usbl mener vi ikke trenger nye vedtekter om vedlikehold fordi loven og rettspraksis er tydelig på området:

  • Borettslaget ved styret er ansvarlig for all bygningsmasse, uansett om den har blitt endret fordi noen andelseiere har finansiert nye uteplasser
  • At en andelseier finanserer en endring betyr ikke automatisk at man har vedlikeholdsansvar for det som blir endret eller installert
  • Borettslaget er ansvarlig for "ytre" deler av balkonger, terrasser mv. Det gjelder også drenering og andre grunnforhold for markterrasser
  • Andelseier er ansvarlig for "indre" deler, dvs. balkongdekke og f.eks. maling eller slitasje på innsiden av rekkverk. Dette gjelder også dekke på markterrasser

Dette er en naturlig konsekvens av at man velger å bo i borettslag - det er og blir et fellesskap.

Loven sier at man må unngå forskjellsbehandling, så man kan likevel se for seg at vi en gang i fremtiden fordeler visse kostnader for vedlikehold av balkonger eller andre uteplasser etter en annen nøkkel enn fordelingsnøkkelen. Både loven og vedtektene åpner for dette, men det må uansett en juridisk vurdering til i hvert enkelt tilfelle.

 

Hva med fordelingsnøkkelen - burde ikke andeler med flere uteplasser betale en høyere andel av felleskostnadene?

Dette er eller var en reell mulighet. Loven sier at fordelingsnøkkelen skal endres når verdiforholdene mellom boligene endrer seg vesentlig:

"§ 5-19.Fordeling av felleskostnader
(1) Felleskostnadene i laget skal delast mellom andelseigarane ut frå tilhøvet mellom verdiane på bustadene eller ut frå andre retningslinjer som går fram av byggje- og finansieringsplanen. Fordelinga skal justerast dersom endringar av bustadene eller eigedommen elles fører til vesentleg endring av verditilhøva."

Da generalforsamlingen vedtok at det skulle bygges hengebalkonger i 4 av 6 blokker, valgte man ikke å si noe om vedlikeholdsansvaret eller endring av fordelingsnøkkelen. Bakgrunnen for denne vurderingen kommer ikke frem i generalforsamlingsvedtaket eller annen dokumentasjon dagens styre har tilgang til. Vi kan bare anta at endringen i verdiforholdet mellom boligene ikke ble ansett som vesentlig, altså at teknisk eller markedsverdi ikke ble vesentlig høyere for boliger på bakkeplan med nye hengebalkonger, sammenlignet med de samme boligene i blokkene uten hengebalkonger.

Det har nå gått ca. 15 år siden 27 andelseiere valgte å finansiere nye balkonger, og vi anser at det er for sent å endre på forutsetningene for beslutningen de tok. Det samme gjelder ferdigstilte balkonger på øverste plan i blokk 7 og 9 (også gjort etter at bygningene ble oppført), samt godkjennelse av bruksendring fra disponibelt rom til varig oppholdsrom i underetasjen i en del boliger. De som selv har finansiert disse endringene (fått satt inn vindu som er godkjent rømningsvei) fikk ingen informasjon om at fordelingsnøkkelen ville endre seg som resultat av bruksendringen.

Hadde disse endringene vært vesentlige for boligverdien, hadde det likevel vært mulig å gå tilbake og rette opp i feil. Men det er altså Usbls og styrets vurdering at endringer gjort etter at borettslaget ble oppført ikke er vesentlige nok til at vi må endre fordelingsnøkkelen, hverken fremover eller tilbake i tid.

Styret velger å sette sluttstrek for denne saken nå. Det er også å bemerke at en gruppe andelseiere har meldt inn forslag om endringer av fordelingsnøkkelen til tidligere generalforsamlinger, men at forslagene har blitt nedstemt.