1       Formål

Ordensreglene inneholder en del bestemmelser som skal gjøre det lettere for borettslagets beboere å leve i et godt fellesskap. Reglene utgjør felles spilleregler som vektlegger at man i all sin framferd unngår å bruke leilighetene og fellesarealer til sjenanse for andre. Dette skal sikre ro, orden og hygge for beboerne i egne leiligheter så vel som i fellesarealer.

2       Vaktmester

En del av oppgavene til andelseierne blir avlastet ved ansettelse av egen vaktmester. Egen instruks for vaktmesteren eksisterer og regulerer dennes oppgaver og arbeidstid.

Dette reguleres av styret.

3       Ytre orden/vedlikehold

1. Den enkelte andelseier er ansvarlig for å holde generell orden i egne inngangspartier, balkong(er) og andre arealer som tilhører eller er i umiddelbar nærhet til leiligheten, samt bod som andelseier disponerer. Disse arealene må holdes fri for gjenstander, snø, is og annet som hindrer generell ferdsel eller tilgang til rømningsveier, eller kan forårsake skade. Dette gjelder spesielt større gjenstander, avfall, byggematerialer, verktøy og andre skarpe gjenstander som forårsake skade i seg selv eller falle ned.
2. Byggavfall kan ikke settes utenfor leiligheten eller på fellesområder ved endt arbeidsdag uten styrets tillatelse. Farlig avfall som maling, andre kjemikalier, trevirke med spiker eller skruer i, og andre skarpe gjenstander må sikres dersom det skal stå utenfor i kortere perioder.
3. Svalgangene skal være fri for større gjenstander som kan hindre evakuering eller adkomst for f.eks. ambulansepersonell. Det er ikke tillatt å plassere sykler i svalgangene. Dette gjelder også andre større gjenstander, som for eksempel krukker, som gjør fri bredde mindre enn 100 cm. Det er tillatt med to stoler og et bord med maks. 60 cm bredde. Brede møbler som solsenger er ikke tillatt i svalgangene.
4. Ved bruk av fellesarealer skal beboerne rydde opp etter seg, og verne om plener, beplantning og fellesinstallasjoner.
5. For å bevare et helhetlig ytre inntrykk, tillates bare visse typer beplantning
   a. Det kan i begrenset omfang plantes på fellesområder uten å måtte søke styret. Dette gjelder:
   1) Busker med maks. høyde 1,5 m bak plattinger og minimum 1 meters avstand fra vegg i nr. 13, 15 og 17
   2) Busker med maks. høyde 1,5 m foran plattinger og minimum 1 meters avstand fra vegg i nr. 11B
   3) Lave blomster (stauder, sommerblomster, løker) i bed foran 1. etasje
   b. All annen beplantning krever styrets tillatelse. Dette gjelder:
   1) Planting på fellesområder utenom bed nevnt lenger opp
   2) Planting av trær eller andre hekkplanter enn borettslagets standard (hybridbarlind)
6. Enhver permanent bruk av fellesområder er søknadspliktig. I tillegg til beplantning nevnt ovenfor, gjelder dette eksempelvis utvidelse av markterrasser, montering av drivhus, tørkestativ, utekjøkken, faststøpt utegrill, sportsutstyr som basketballkurv mv.
7. Beboerne må bruke egne boder til lagring av eget utstyr. Man kan i begrenset omfang benytte ledig areal nederst i trappetårn til barnevogner, så lenge de ikke står i veien for postkasser eller andre fellesinstallasjoner.
8. Sykler skal stå i sykkelstativ eller i beboernes egne boder.
9. Faste montasjer som endrer fasaden er ikke tillatt uten styrets godkjenning. Dette gjelder spesielt skilt, skjermer, utvendige persienner eller annen solskjerming enn borettslagets standard markiser, andre lamper eller varmelamper enn borettslagets standard, varmepumper, antenner, flaggstenger, blomsterkasser, klatreplanter e.l. og andre montasjer som ikke følger borettslagets vedtatte normer. Skilt utstedt av alarmselskap kan monteres med en tilpasset mengde med egnet lim. Andelseier er selv ansvarlig for å utbedre eventuelle skader på fasaden og å bringe den tilbake til opprinnelig tilstand ved demontering.
10. Kun borettslagets standard ringeklokker er tillatt montert. De skal være limt fast i standard høyde og ikke flyttes på eller skrus fast.
11. Lufting/tørking av tøy/sengeklær kan skje på balkong opp til rekkverkshøyde men ikke over rekkverket, ut gjennom vindu e.l. Hvis luftingen/tørkingen er synlig fra fellesarealer, vei o.l. tillates dette ikke søn- og helligdager.
12. Lek og ballspill skal skje på de områder som er avsatt til formålet. Støyende lek og ballspill skal foregå mellom kl. 09:00-21:00. Unntaket er søndag, da tidspunktet er kl. 12:00-21:00. Gjentatt løping i svalgangene er ikke tillatt. Sykling på indre vei, paradis, gjemsel og andre leker er tillatt så lenge det ikke forstyrrer eller støyer unødvendig. Ballspill med tunge baller som fotball eller basketball skal kun foregå på lekeplassen, da det kan skade busker og planter.
13. Det er generelt ikke tillatt å legge ut mat til dyr. Unntaket er f.eks. kornbånd o.l. som ikke tiltrekker rotter og mus.
14. Husholdningsavfall skal være innpakket i lukket emballasje. Avfallet skal legges i anvist beholder. Papp og papir skal legges i papirbrønner ved innkjørselen til parkeringsplassen. Det skal ikke settes avfall utenfor beholderne. Glass og metall skal leveres til gjenvinning på kommunens miljøstasjoner. Større gjenstander som f.eks. juletrær, møbler og lignende skal enten kastes i container når borettslaget tilbyr det, eller fraktes til kommunens gjenbruksstasjoner (f.eks. på Ryen gjenbruksstasjon). Elektro- og metallgjenstander skal leveres tilbake til mottak i butikk e.l. Styret tilbyr containere andre uke i januar, og i forbindelse med vår- og høstdugnad.
15. Ved bruk av fyrverkeri må alle følge Oslo kommunes regler og anbefalinger. Beboerne må også rydde godt etter seg. Både blindgjengere og stjerneskudd kan utgjøre en fare, spesielt for barn.
16. Oppslagstavler skal kun benyttes i samråd med styret.
17. Det er kun tillatt å bruke gassgrill eller elektrisk grill på boenhetenes uteplasser og ellers utendørs. Bruk av kullgrill er ikke tillatt. Grilling på fellesområder er kun tillatt i minimum fem meters avstand fra nærmeste boenhet eller uteplass. Det skal alltid være en voksen til stede under grilling. Ved grilling skal beboerne så langt det lar seg gjøre forhindre og redusere sterk røykutvikling, da det kan sjenere de nærmeste naboene.

 

4       Indre orden/vedlikehold

1. Andelseier plikter å ha fungerende brannvarslere og brannslukker lett tilgjengelig i leiligheten. Feil og mangler skal umiddelbart rapporteres til styret. Se for øvrig egen brann- og brannverninstruks tilgjengelig på borettslagets nettside.
2. Det skal herske generell ro i borettslaget hverdager kl. 23:00 – 07:00, og lørdag, søndag og andre helligdager mellom kl. 23:00-09:00. Sosiale arrangement tillates ved utsendelse av nabovarsel til direkte berørte naboer.
3. Spesiell støyende virksomhet som f.eks. boring og banking i murvegger som forplanter seg mellom leiligheter tillates kun kl. 07:00-20:00 hverdager, kl. 09:00-18:00 lørdager. Av hensyn til småbarnsfamilier bør den mest støyende virksomheten som bruk av slagbor avsluttes så tidlig som mulig om kvelden. Søndager og andre helligdager kun etter tillatelse fra styret.
4. Ved lekkasjer, utette kraner o.l. plikter andelseieren snarest å utbedre forholdet, varsle styret og direkte berørte naboer.
5. Styret eller den styret bemyndiger skal ved behov gis adgang til boenheter med innendørs fellesinstallasjoner i eller i umiddelbar nærhet av selve boenheten eller en utvendig bod andelseier disponerer (jf. Vedtektene pkt. 12-1). Med fellesinstallasjon menes elektriske tavler og kabler, stoppekraner, vann- og avløpsanlegg for øvrig og alle andre tekniske innretninger som har til formål å betjene andre boenheter utenom boenheten hvor innretningen er fysisk installert. Andelseier plikter å gi tilgang til boligen når styret har gitt varsel som følger:
   a. Årlig eller halvårlig inspeksjon, avhengig av borettslagets vedlikeholdsplan: 14 dager
   b. Planlagt vedlikehold eller utbedring av fellesinstallasjoner eller installasjoner i andre boenheter: 3 dager
   c. Kritisk vedlikehold ved strømbrudd, vannlekkasje eller andre hendelser som kan sette liv eller helse i fare eller forårsake materielle skader: snarest mulig og senest innen 15 minutter via telefon (tekstmelding eller samtale)
6. I forbindelse med inspeksjon (pkt 5.a) og planlagt vedlikehold (pkt 5.b) kan andelseier motsette seg tilgang med skriftlig begrunnelse innen 24 timer fra mottatt forespørsel fra styret. Andelseier plikter ved motsettelse å skriftlig foreslå et gjensidig passende tidspunkt for utførelse av planlagt arbeid ikke senere enn en uke etter opprinnelig planlagt arbeid. Andelseier kan ikke motsette seg adgang dersom styret vurderer etter beste skjønn at det er nødvendig med adgang. Styrets rett til adgang gjelder uavhengig av når innretningen ble installert.

5       Dyrehold

Det er tillatt å holde kjæledyr, forutsatt at dyreholdet ikke er til sjenanse og at dyret er egnet til å oppholde seg innendørs og bevege seg utendørs under eiers oppsyn i borettslaget.

1. Dyr som ikke er egnet til å være i leilighetene er ikke tillatt.
2. Kun vanlig huskatt kan bevege seg uten eiers oppsyn utendørs.
3. Styret skal informeres før anskaffelse i hvert tilfelle slik at man unngår anskaffelse av uegnede kjæledyr.
4. Eier er ansvarlig for å umiddelbart fjerne etterlatenskaper på forsvarlig vis.
5. Lufting av hund i blomsterbed, på lekeplass eller innenfor fem meter fra nærmeste uteplass som markterrasse eller inngangsparti er ikke tillatt.

6       Parkeringsregler

6.1      Andelseiers rett til parkeringsplass

Hver andelseier har rett til en parkeringsplass til eget kjøretøy i borettslaget. Har ikke andelseier eget kjøretøy, vil borettslaget midlertidig kunne disponere den plassen andelseieren har rett til på annen måte. Retten er ikke bundet opp til en bestemt plass, slik at styret vil kunne omfordele plasser etter eget skjønn, men med minimum 30 dagers skriftlig varsel til andelseier.

Unntak fra denne bestemmelsen gjelder hvis utenforliggende forhold som byggearbeider, vannskader e.l. krever det.

 

6.2      Ansiennitet

Rett til inne- eller uteplasser går på ansiennitet basert på tidspunktet for mottak av søknad til styret. En andelseier som har garasjeplass og frasier seg denne eller i en periode er uten eget kjøretøy vil måtte søke på nytt.

Styret kan gi midlertidig unntak fra denne bestemmelsen basert på skjønn f.eks. hvis andelseier venter på ny bil i løpet av 4 måneder. Styret kan i så fall midlertidig disponere plassen etter eget skjønn.

 

6.3      Tid for tilgang på parkeringsplass

Andelseiers rett til parkeringsplass forutsettes oppfylt innen 60 dager etter mottatt søknad for garantert plass, dette for å gi styret tid til omdisponering, men styret skal tilstrebe å oppfylle retten snarest mulig.

 

6.4      Disponering av plassene

1. Først oppfylles retten til alle som ønsker garasjeplass. Søkere som ikke får garasjeplass i første omgang, legges i kø etter ansiennitet.
2. Deretter oppfylles retten til alle som spesifikt ønsker uteplass, samt midlertidig uteplass for søkere til garasjeplass.
3. Ved evt. ledige garasjeplasser kan en andelseier få en sekundær garasjeplass. Denne kan sies opp med 30 dagers varsel for å kunne tildele garasjeplass til en annen andelseier uten parkeringsplass.
4. Ved evt. ledige uteplasser kan en andelseier få en sekundær uteplass. Denne kan sies opp med 30 dagers varsel for å kunne tildele uteplass til en annen andelseier uten parkeringsplass.
5. Ved oppfyllelse av punkt 1-4 kan styret evt. disponere fremdeles ledige plasser etter eget skjønn.

 

6.5      Oppsigelse av parkeringsplass

Ved utflytting fra boligen forfaller den tidligere andelseierens ansiennitet, og enhver ny andelseier må igjen søke om parkeringsrettigheter. Den tidligere andelseieren skal selv si opp parkeringsplassen ved å ta direkte kontakt med USBL via e-post til parkering@usbl.no, med kopi til styret på post@ekebergpark.no. Oppsigelsestiden er den første dagen i påfølgende måned.

 

6.6      Gjesteplasser

Gjesteplasser skal kun benyttes av besøkende i henhold til skilting. Andelseier er ansvarlig for å registrere egne gjester med navn, registreringsnummer og dato ihht. gjeldende prosedyre.

 

6.7      Uregistrert kjøretøy o.l.

Alle parkerte/hensatte uregistrerte kjøretøy uten gyldig parkeringstillatelse vil bli borttauet for eiers regning og risiko.

Uregistrerte kjøretøy henvises til plasser for gjesteparkering med gyldig gjesteparkering oblat som gir lov til maks 72 timers parkering.

Ved behov for parkering utover 72 timer, må dette søkes om til styret.

 

6.8      Vare- og båthengere, campingvogner mv.

Vare- og båthengere, campingvogner mv. skal ikke legge beslag på parkeringsplasser. Borettslagets egne gjenstander som over er unntatt bestemmelsen.

 

6.9      Kjøring på indre vei i borettslaget

I den grad det foregår skal dette gjøres med sikte på å være minst mulig til sjenanse for andre. Farten skal reduseres til gangfart (dvs. maks 10 km/t) pga. sikkerheten til beboere og husdyr. Fartsgrensen gjelder også for voksne på sykkel.

Overtredelse vil medføre inndragning av nøkler/åpner til bommen og muligheten til å kjøre i borettslaget de neste 6 månedene. Gjentatte eller grove fartsovertredelser anmeldes til politiet.

Biler skal ikke gå på tomgang i borettslaget.

 

6.10   Parkering innenfor bommen

Parkering av kjøretøy tillates ikke innenfor bommen i borettslaget. Det er kun tillatt med kort av- og pålessing. Hvis kjøretøy forlates, skal av- og pålessing synlig vises ved enten åpen dør eller ved varselblink.

Kjøretøy som er unntak for regelen er utrykningskjøretøy og legitimerte håndverksbiler i tjeneste. Disse må da ha synlig gjesteparkeringsoblat som viser i hvilken leilighet de utfører arbeid. Alternativt kan man informere styret om tidsrom for parkering av håndverksbiler, med tilleggsinformasjon om kjøretøyets registreringsnummer.

Slik parkering må ikke være til hinder for annen ferdsel eller prioriterte kjøretøy som utrykningskjøretøy.

 

6.11   Motorvarmere

Strøm til motorvarmere er tilgjengelig for alle uteplassene og inkludert i fellesutgifter for parkering. Strøm til motorvarmerne er tidsstyrt sentralt og begrenset til perioden oktober-april. Motorvarmere skal ikke benyttes utendørs eller i garasje når temperaturen overstiger 10 grader. De skal heller ikke stå på kontinuerlig men slås på tidligst én time før bruk. Det er ikke tillatt å bruke skjøteledning til motorvarmere.

 

6.12   Leie

Regningen for parkeringsplassene betales forskuddsvis. Satsene fastsettes av styret. Plassene skal i utgangspunktet dekke egen drift, og inntektene forutsettes brukt til drift og vedlikehold av parkeringsplassene.

 

6.13   Håndheving av parkeringsregler

Styret kan håndtere skilting og parkering etter eget skjønn, men vesentlig endring i skilting skal varsles hele borettslaget skriftlig. P-Service AS står for kontroll av parkering i borettslaget og utskriving av bøter. Spørsmål vedrørende bøter skal rettes til P-Service AS direkte.

Styret skal ved behov bestille borttauing e.l. Andelseier som bestiller dette på egen hånd gjør dette for egen regning og risiko.

 

6.14   Fremleie

Fremleie av plassene er ikke tillatt.

 

6.15   Bruksovertakelse

Ved bruksovertakelse av leiligheten kan parkeringsplassen beholdes i utleieperioden etter gjeldende bestemmelser.

 

6.16   Lading av el-biler

El-biler kan kun lades på el-bilplasser med godkjent ladeutstyr oppført av borettslaget. Se eget reglement “Regelverk for leie og bruk av elbillader”.

7       Diverse

1. Andelseieren er erstatningsansvarlig for enhver skade som oppstår som følge av overtredelse av ordensreglene eller annen mangel på aktsomhet i tråd med reglenes ånd.
2. Andelseieren er ansvarlig for at hele husstanden eller andre som gis adgang til leiligheten eller fellesarealene i forståelse med andelseieren overholder ordensreglene og viser alminnelig folkeskikk.
3. Andelseierens forståelse eller tvister mellom andelseiere om forståelse av ordensreglene skal forelegges styret skriftlig via brev eller e-post.
4. Bestemmelser fra styret eller USBL gjort gjeldende med skriv eller oppslag gjelder på samme måte som ordensreglene.
5. Disse reglene er gyldig inntil borettslagets generalforsamling vedtar endringer. Styret kan midlertidig fravike reglementet hvis vesentlige forutsetninger endres.